Der Schweizer Mieter ist kein Gast: er hat klare Pflichten
Der Schweizer Mietvertrag stellt klare Verpflichtungen an den Mieter: Art. 257f des Obligationenrechts verlangt "die Sache mit der erforderlichen Sorgfalt zu gebrauchen", und Art. 267 "die Sache in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat", abzüglich normaler Abnutzung. Reinigung ist keine Option: sie ist vertragliche Pflicht während und am Ende der Mietdauer.
Auf einen Blick
- Wöchentliche Wartung 1-2 h: verhindert Verfall, der irreversibel wird.
- Monatliche/vierteljährliche Tiefenreinigung: garantiert, dass die Wohnung am Mietende nicht in schlechterem Zustand als normaler Abnutzung ist.
- Übergabevorbereitung 4-6 Wochen vorher beginnen (DIY) oder 3-4 Wochen vorher (mit Firma).
- Alles mit datierten Fotos dokumentieren: vor Einzug und vor Übergabe. Das ist Ihr rechtlicher Schutz.
- Durchschnittliche Kaution in Lugano: 2-3 Monatsmieten. Abzüge für nicht angenommene Reinigung: CHF 200-1'000.
Wöchentliche Wartung (1-2 h, verteilbar)
Montag-Freitag (10-15 Min/Tag)
- Bett gemacht
- Geschirr sauber (Geschirrspüler oder Spüle)
- Feuchte Handtücher zum Trocknen aufgehängt
- Küche: Arbeitsfläche + Spüle nach dem Kochen
- Papierpost sortiert, Kleidung weg vom Sofa
- 10 Min beim Aufwachen lüften
Samstag oder Sonntag (60-90 Min)
- Saugen komplette Wohnung
- Bodenwäsche begangener Bereiche
- Bäder: WC + Dusche + Waschbecken + Spiegel
- Küche: Kochfeld + sichtbare Dunstabzugshaube + Spüle
- Abstauben sichtbarer Oberflächen
- Mülleimer geleert, Müllsack gewechselt
Monatliche/vierteljährliche Tiefenreinigung (3-5 h)
Mindestens einmal im Monat (für kleine Wohnungen) oder alle 3 Monate (für grosse Wohnungen):
- Backofen und Dunstabzug Küche (innen + Filter)
- Kühlschrank (Demontage Schubladen, Reinigung Dichtungen)
- Bad: vollständige Entkalkung Dusche + Brausekopf + Armaturen
- Innenfenster der Hauptzimmer
- Schrankoberseiten, hohe Regale, Deckenleuchten
- Sockelleisten mit feuchtem Tuch
- Saugen Sofas und Sessel
Ihr eigentlicher "Kampf": Probleme verhindern, die Beanstandungen erzeugen
Schimmel im Bad
Ursache: ungenügende Lüftung + Feuchtigkeit von der Dusche.
Vorbeugung: nach jeder Dusche Brause an Wände + Fenster im Bad 5 Min öffnen. Ohne Fenster: Lüftungsventilator IMMER während der Dusche aktiv + 10 Min danach.
Kosten bei Problem: Silikonerneuerung (CHF 100-300) — zu Ihren Lasten, wenn als "mangelnde Sorgfalt" eingestuft.
Kalk im Bad
Ursache: hartes Wasser in Lugano (25-32 °fH) + vernachlässigte Wartung.
Vorbeugung: Brause nach Dusche + monatliche Entkalkung mit 10% Zitronensäure.
Kosten bei Problem: am Mietende oft CHF 100-200 von der Kaution abgezogen für "verkrusteten, nicht entfernten Kalk".
Flecken auf Parkett
Ursache: verschüttete und nicht sofort aufgenommene Flüssigkeiten.
Vorbeugung: sofort trockenes Tuch für jede Flüssigkeit auf Parkett. Nie Flüssigkeiten mit Haushaltsstaubsauger absaugen.
Kosten bei Problem: Teilpolitur CHF 200-500, Parkettreparatur (Bereich) CHF 1'000-3'000 — zu Ihren Lasten, wenn nicht als normale Abnutzung eingestuft.
Nagellöcher in Wänden
Ursache: Bilder, Regale aufhängen.
Vorbeugung: kleine Nägel, strategische Positionen, wenige Löcher. Alle vor der Übergabe mit weisser Spachtel verfüllen (CHF 5/Packung).
Kosten bei Problem: lokaler Anstrich CHF 50-150 (vom Verwalter verlangt, wenn Löcher nicht geschlossen).
Was normale Abnutzung ist, was nicht (Rechtsprechung)
| Element | Normale Abnutzung | Verantwortung Mieter |
|---|---|---|
| Wände | Vergilbung nach 8-10 Jahren | Flecken, Möbelspuren, Stossschäden |
| Parkett | Reduzierter Glanz nach 5-7 Jahren | Tiefe Kratzer, Wasserflecken, Brandflecken |
| Küchenarbeitsfläche | Mikrokratzer nach 6-8 Jahren | Schnitte, dauerhafte Flecken |
| Badsilikone | Vergrauung nach 4-6 Jahren | Schwarzer Schimmel (= fehlende Lüftung) |
| Tapete | Verblassen nach 5+ Jahren | Risse, Flecken |
| Kühlschrank | Leichte Vergilbung | Angesammelter, nicht entfernter Schmutz |
BGE 138 III 401 bestätigt das Prinzip: der Mieter zahlt den "Verschlechterungszuschlag" gegenüber normaler Abnutzung, nicht die natürliche Alterung.
Übergabevorbereitung — Zeitplan 4-6 Wochen
Wochen 6-4 vor Übergabe
- Vor-Besichtigung Verwalter (proaktiv anfordern)
- Selbst eine Runde mit Fotos machen und alle kritischen Punkte notieren
- Entscheiden: selbst machen oder Firma beauftragen?
Wochen 4-2 vorher
- Kleine Reparaturen: Löcher füllen, ausgebrannte Glühlampen ersetzen, geschwärzte Silikone ersetzen
- Lokaler Anstrich (nur wo nötig, nie ganze Wand für "Einheitlichkeit")
Woche 1 vorher
- Möbelumzug (nie am Tag der Reinigung oder Übergabe)
- DIY-Tiefenreinigung oder Firmeneinsatz
- Finale Foto-Dokumentation
Übergabetag
- Schlusskontrolle (Schränke wieder öffnen, letzte Runde Bad und Küche)
- Alle Schlüssel übergeben
- Übergabeprotokoll in 2 Kopien unterschrieben
DIY oder Profifirma?
| Selbermachen | Professioneller Service | |
|---|---|---|
| Benötigte Zeit (80 m²) | 12-18 h effektive Arbeit | 0 h Ihre + 4-8 h Team |
| Materialkosten | CHF 50-150 (Produkte + Spachtel) | Inbegriffen |
| Gesamtkosten | CHF 50-150 + Ihre Zeit | CHF 600-1'200 je nach m² |
| Abnahmegarantie | Keine | Ja (seriöse Firma) |
| Risiko Kautionsabzüge | Signifikant | Nahezu null bei inkludierter Garantie |
| Stress am Ende | Hoch | Niedrig |
Professionelle Lösung Angolli
Schnelle Checkliste, um die Kaution nicht zu verlieren
- Datierte Fotos vor und nach der Reinigung
- Alle Nagellöcher gefüllt und übergestrichen
- Kalk vollständig entfernt (Bäder und Küche)
- Backofen demontiert und gründlich gereinigt
- Kühlschrank abgetaut und auch hinten gereinigt
- Küche entfettet: Dunstabzug, Filter, Geräterückseiten
- Innenscheiben + Aussenscheiben + Rahmen
- Sockelleisten über die ganze Länge gereinigt
- Keller und Balkon gereinigt
- Waschküche (falls vorhanden) saniert
- Spezifische Böden (Parkett mit passendem Produkt, Marmor nur Neutralseife)
- Eventuelle Silikonerneuerung
- Alle Schlüssel beim Protokoll übergeben
Häufige Fragen
Cosa rischio se non pulisco regolarmente l'appartamento in affitto?
L'amministratore può fare visite di controllo?
Quando devo iniziare a preparare la consegna?
L'usura normale è davvero a carico del proprietario?
Quellen und Referenzen
- [1]Swiss Code of Obligations — Art. 257f (Tenant's duty of care)Swiss Confederation — Fedlex — abgerufen am 2026-05-08
- [2]Swiss Code of Obligations — Art. 267 (Return of the property)Swiss Confederation — Fedlex — abgerufen am 2026-05-08
- [3]ASLOCA Ticino — Tenant rights and dutiesASLOCA — Swiss tenants' association — abgerufen am 2026-05-08
- [4]BGE 138 III 401 — Normal wear in lease contractsSwiss Federal Supreme Court — abgerufen am 2026-05-08
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