Art. 257f OR — Mieterpflichten und Reinigung während und am Ende des Mietverhältnisses

OR Art. 257f — der Sorgfaltsgrundsatz

Artikel 257f des Schweizerischen Obligationenrechts legt in wenigen Zeilen das fundamentale Prinzip der Mietbeziehung in der Schweiz fest: der Mieter muss die Sache «mit der nötigen Sorgfalt» nutzen. Es ist eine Pflicht, die für die gesamte Mietdauer gilt, nicht nur am Vertragsende, und sie ist die rechtliche Grundlage, auf der viele der Beanstandungen beruhen, die Verwaltungen bei der Rückgabe geltend machen. Den Inhalt und die Grenzen zu verstehen — insbesondere die Unterscheidung zwischen «normaler Abnutzung» (zu Lasten des Vermieters) und «Verschmutzung oder Schaden» (zu Lasten des Mieters) — trennt eine reibungslose Rückgabe von einer Schlacht um die Kaution.

Der Text von OR Art. 257f

Schweizerisches Obligationenrecht, Art. 257f (Auszug):

1. Der Mieter muss die Sache mit der erforderlichen Sorgfalt gebrauchen.
2. Er muss auf die Hausbewohner und die Nachbarn Rücksicht nehmen.
3. Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zur Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiterhin und wird dadurch das Zusammenleben unzumutbar, so kann der Vermieter ohne weiteres auf das Ende eines Monats unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von dreissig Tagen schriftlich kündigen.

Was «erforderliche Sorgfalt» bedeutet

Die schweizerische Rechtsprechung hat im Lauf der Zeit die praktischen Konturen der erforderlichen Sorgfalt geklärt. Bei der ordentlichen Reinigung muss der Mieter die Wohnung in normalen hygienischen Bedingungen halten — was nicht heisst, jeden Tag wie für eine offizielle Visite zu putzen, sondern den längeren Müllstau, sichtbaren Schmutz nach Wochen der Vernachlässigung, dauerhafte Flecken durch nicht sofort gereinigte Flüssigkeiten und durch schlechte Lüftung verursachten verbreiteten Schimmel zu vermeiden. Bei der Lüftung muss der Mieter regelmässig lüften, um Wandschimmel zu vermeiden — fehlende Lüftung, die Schimmel verursacht, gilt als Mietverschulden, anders als Schimmel durch eine bauliche Wärmebrücke, der in der Verantwortung des Eigentümers bleibt.

Der ordentliche Unterhalt umfasst den Ersatz durchgebrannter Glühbirnen, das Reinigen der Filter der Dunstabzugshaube und des Badventilators, das Befreien von Abflussstopfen und Siphons von Haaren, und die Behebung kleiner Unfallschäden (Kratzer an Einbauschränken, Spuren vom Verschieben). Die Rücksichtnahme auf Nachbarn umfasst Lärm nach 22:00 Uhr (je nach Kanton und Hausordnung variabel), Müllansammlungen im Treppenhaus und die Einhaltung der vereinbarten Zeiten für die gemeinsame Waschküche.

Die zentrale Unterscheidung: normale Abnutzung vs. Schmutz

Das Bundesgericht hat geklärt (BGE 138 III 401 und folgende) die fundamentale Unterscheidung, die fast alle Mieter-Vermieter-Streitigkeiten am Mietende regelt.

Normale Abnutzung (zu Lasten des Eigentümers)

Zu Lasten des Eigentümers gehen alle Phänomene natürlicher Abnutzung durch einfache Nutzung und Zeitablauf: das Vergilben der Wände nach vielen Jahren, leichte Parkettabschürfungen in begangenen Zonen, das Verblassen der Tapetenfarbe nach fünf oder mehr Jahren, Mikroabschürfungen der Küchenarbeitsplatte nach sechs bis acht Jahren, und der natürliche Verfall des Silikons nach vier bis fünf Jahren. Es sind alles Dinge, die der Eigentümer als Teil des normalen Lebenszyklus einer Wohnung einplanen muss und die nicht dem Mieter angelastet werden können.

Verantwortung des Mieters (Schmutz oder Schäden)

Zu Lasten des Mieters gehen hingegen verbreitete Wandflecken (Handabdrücke, Spritzer), tiefe Parkettkratzer durch Stühle mit Metallfüssen oder durch ohne Schutz verschobene schwere Gegenstände, eingebrannter Kalk in Bad und Küche, der eine vernachlässigte Reinigung anzeigt, verbreiteter schwarzer Schimmel auf Silikonen, der schlechte Lüftung anzeigt, ungeschlossene Löcher von Nägeln und Schrauben, und zerrissene oder verbrannte Tapeten. Es sind alles Fälle, in denen der Schaden auf ein Verhalten des Mieters zurückzuführen ist und nicht auf natürliche Abnutzung.

Wann die Verwaltung eingreifen kann

Inspektionsbesuche während der Mietzeit sind zulässig, aber mit angemessener Voranmeldung (1–2 Wochen ist Standard), gerechtfertigter Begründung (Zustandsprüfung für Arbeiten, Vorbereitung der Übergabe) und angemessener Tageszeit (Werktage, Arbeitszeiten). Willkürliche oder häufige Besuche ohne Grund sind nicht zulässig, und der Mieter kann sie rechtmässig ablehnen.

Die schriftliche Mahnung ist der erste formale Schritt, wenn die Verwaltung eine Verletzung feststellt (verbreiteter Schimmel durch fehlende Lüftung, Müllansammlung, offensichtliche Schäden). Das Schreiben muss die Beschreibung des Problems, den Hinweis auf die erwarteten Massnahmen und eine Frist enthalten — mindestens dreissig Tage nach OR Art. 257f Abs. 3. Behebt der Mieter es nicht innerhalb der Frist, greift die Möglichkeit der ausserordentlichen Vertragskündigung. Bei Zugangsanforderungen für Arbeiten (nach Schimmel- oder Infiltrationsmeldung, dringender Reparatur) ist der Mieter in der Regel zur Mitwirkung verpflichtet, ausser in aussergewöhnlichen Fällen.

Folgen der Verletzung

In der Mehrzahl der Fälle werden leichte Verletzungen mit der schriftlichen Mahnung, der dreissigtägigen Frist zur Behebung und der Mitarbeit des Mieters gelöst — Ende des Problems, keine vertraglichen Folgen. Schwere oder wiederholte Verletzungen können hingegen zur ausserordentlichen Vertragskündigung führen (OR Art. 257f Abs. 3), zu einer allfälligen Schadenersatzforderung, und zu Abzügen von der Kaution am Mietende.

Bei schweren dokumentierten Schäden — Überschwemmung durch fehlenden Unterhalt, Brand durch eingeschaltete Küche — kann der Mieter bei grobem Verschulden auch über die Kaution hinaus haften. Die Privathaftpflichtversicherung des Mieters deckt viele dieser Fälle, wenn sie besteht: es lohnt sich, die Deckung zu überprüfen, bevor sie gebraucht wird.

Was tun bei Beanstandung

Wenn Sie eine schriftliche Mahnung erhalten haben, ist der erste Schritt, das Schreiben aufmerksam zu lesen, um zu verstehen, was genau beanstandet wird, dann den aktuellen Zustand der Wohnung mit datierten Fotos zu dokumentieren, und den behaupteten Schaden mit der BGE-138-III-401-Rechtsprechung zu vergleichen — handelt es sich um normale Abnutzung oder um echte Fahrlässigkeit? Antworten Sie immer formell innerhalb der angegebenen Frist, auch wenn Sie die Berechtigung der Forderung bestreiten. Der Mieterverband bietet rechtliche Stellungnahmen für Mitglieder und kann helfen, den Fall einzuordnen.

Wenn Sie hingegen die Wohnung übergeben werden, planen Sie eine Tiefenreinigung 1–2 Tage vor der Übergabe (siehe unsere Anleitung zur Endreinigung), dokumentieren Sie alles mit datierten Vor-Nach-Fotos und bewahren Sie Belege für allfällige technische Eingriffe auf. Im Streitfall bietet der Mieterverband seinen Mitgliedern Rechtsbeistand.

Professioneller Service

Rechtliche Ressourcen

• OR Art. 257f Text: Fedlex
• BGE 138 III 401: Suche auf dem Bundesgericht
• ASLOCA Tessin: asloca.ch (Rechtsberatung für Mitglieder, etwa CHF 75/Jahr Mitgliedschaft)
• Mieterverband: das Pendant für die Deutschschweiz