Art. 257f CO — devoirs du locataire et nettoyage pendant et en fin de bail

Art. 257f CO — le principe de la « diligence »

L'article 257f du Code des obligations suisse établit en quelques lignes le principe fondamental de la relation locative en Suisse : le locataire doit utiliser la chose « avec la diligence nécessaire ». C'est un devoir qui s'applique pendant toute la durée de la location, pas seulement à la fin du contrat, et c'est la base juridique sur laquelle se fondent beaucoup des contestations que les régies soulèvent à la restitution. Comprendre son contenu et ses limites — particulièrement la distinction entre « usure normale » (à charge du propriétaire) et « saleté ou dégât » (à charge du locataire) — sépare une remise des clés fluide d'une bataille sur la garantie.

Le texte de l'art. 257f CO

Code des obligations suisse, art. 257f (extrait) :

1. Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire.
2. Il doit avoir des égards pour les locataires de l'immeuble et les voisins.
3. Si malgré la protestation écrite du bailleur le locataire persiste à manquer à son devoir de soin ou d'égards en rendant la cohabitation insupportable, le bailleur peut résilier sans autre formalité pour la fin d'un mois, moyennant un avis écrit donné trente jours d'avance.

Ce que signifie la « diligence nécessaire »

La jurisprudence suisse a clarifié au fil du temps les contours pratiques de la diligence requise. Sur le nettoyage ordinaire, le locataire doit maintenir le logement dans des conditions d'hygiène normales — ce qui ne signifie pas nettoyer chaque jour pour une visite officielle, mais éviter l'accumulation prolongée de déchets, la saleté visible après des semaines de négligence, les taches permanentes liées à des liquides non nettoyés tout de suite, et les moisissures généralisées causées par une mauvaise aération. Sur l'aération, le locataire doit aérer régulièrement pour éviter la moisissure des murs — l'absence d'aération qui cause de la moisissure est classée comme négligence du locataire, contrairement à la moisissure causée par un pont thermique structurel qui reste de la responsabilité du propriétaire.

L'entretien ordinaire comprend le remplacement des ampoules grillées, le nettoyage des filtres de la hotte cuisine et des ventilateurs de la salle de bain, le dégagement des bondes et siphons d'évacuation bouchés par les cheveux, et la réparation des petits dommages accidentels (rayures sur les meubles intégrés, marques de déplacement). Les égards envers les voisins couvrent le bruit après 22 h (variable par canton et règlement de copropriété), l'accumulation de déchets sur le palier, et le respect des horaires convenus pour la buanderie commune.

La distinction clé : usure normale vs saleté

Le Tribunal fédéral a clarifié (ATF 138 III 401 et suivants) la distinction fondamentale qui régit presque toutes les contestations de fin de bail.

Usure normale (à charge du propriétaire)

Sont à charge du propriétaire tous les phénomènes de dégradation naturelle dus au simple usage et au passage du temps : le jaunissement des murs après de nombreuses années, les légères abrasions du parquet dans les zones de passage, le délavement de la couleur du papier peint après cinq ans ou plus, les micro-abrasions du plan de cuisine après six à huit ans, et la dégradation naturelle des silicones après quatre à cinq ans. Ce sont toutes des choses que le propriétaire doit prévoir comme partie du cycle de vie normal d'un appartement, et qui ne peuvent pas être imputées au locataire.

Responsabilité du locataire (saleté ou dégâts)

Le locataire est en revanche responsable des taches généralisées sur les murs (empreintes de mains, éclaboussures), des rayures profondes du parquet dues à des chaises avec pieds en métal ou à des objets lourds déplacés sans protection, du calcaire incrusté dans la salle de bain et la cuisine qui indique un nettoyage négligé, de la moisissure noire généralisée sur les silicones qui indique une mauvaise aération, des trous non rebouchés laissés par les clous et vis, et des papiers peints déchirés ou brûlés. Ce sont tous des cas où le dégât est attribuable à un comportement du locataire et non à une détérioration naturelle.

Quand la régie peut intervenir

Les visites de contrôle pendant le bail sont admises, mais avec un préavis raisonnable (1–2 semaines est le standard), une motivation justifiée (vérification de l'état pour des travaux, préparation de la remise), et un horaire raisonnable (jours ouvrables, heures de travail). Les visites arbitraires ou fréquentes sans motif ne sont pas admises, et le locataire peut légitimement les refuser.

La mise en demeure écrite est la première étape formelle si la régie identifie une violation (moisissure généralisée par défaut d'aération, accumulation de déchets, dégâts évidents). Le courrier doit contenir la description du problème, l'indication des remèdes attendus et un délai — minimum trente jours selon l'art. 257f al. 3. Si le locataire n'y remédie pas dans le délai, la possibilité de résiliation anticipée du contrat s'enclenche. Pour les demandes d'accès pour travaux (après signalement de moisissure ou infiltration, réparation urgente), le locataire est en général tenu de coopérer sauf cas extraordinaires.

Conséquences de la violation

Dans la majorité des cas, les violations légères se résolvent par la mise en demeure écrite, le délai de trente jours pour y remédier, et la coopération du locataire — fin du problème, aucune conséquence contractuelle. Les violations graves ou répétées peuvent en revanche mener à la résiliation anticipée du contrat (art. 257f al. 3), à une éventuelle demande de dommages-intérêts, et à des retenues sur la garantie en fin de bail.

Pour les dommages graves documentés — inondation causée par un manque d'entretien, incendie pour cuisine laissée allumée — le locataire peut répondre au-delà de la garantie en cas de faute grave. L'assurance responsabilité civile du locataire (RC), si elle existe, couvre beaucoup de ces cas : il vaut la peine de vérifier la couverture avant qu'elle ne soit nécessaire.

Que faire en cas de contestation

Si vous avez reçu une mise en demeure, la première étape est de lire attentivement le courrier pour comprendre ce qui est exactement contesté, puis de documenter l'état actuel de l'appartement avec des photos datées, et de comparer le dommage allégué avec la jurisprudence ATF 138 III 401 — s'agit-il d'usure normale ou d'une vraie négligence ? Répondez toujours formellement dans le délai indiqué, même pour contester la légitimité de la demande. ASLOCA (association des locataires) fournit des avis juridiques aux membres et peut aider à cadrer le cas.

Si en revanche vous êtes sur le point de remettre l'appartement, planifiez un nettoyage en profondeur 1–2 jours avant la remise (voir notre guide du nettoyage de fin de bail), documentez tout avec des photos datées avant et après, et gardez des reçus pour d'éventuelles interventions techniques. En cas de contestation, ASLOCA fournit une assistance juridique aux membres.

Service professionnel

Ressources juridiques

• Texte art. 257f CO : Fedlex
• ATF 138 III 401 : recherche sur le Tribunal fédéral
• ASLOCA Tessin : asloca.ch (conseil juridique pour membres, environ CHF 75/an d'adhésion)
• Mieterverband : équivalent pour la Suisse alémanique